چهار ستون مسکن ۱۴۰۴
وضعیت بازار مسکن در سال ۱۴۰۴ تحت تاثیر چهار عامل کلیدی قدرت خرید، توان عرضه، قیمت تمام‌شده ساخت و ریسک‌های خارجی تورم‌زا قرار دارد. تحلیل این عوامل، سناریوهای محتمل از ثبات تا رونق غیرتورمی را مشخص می‌کند. نیمه اول سال جاری، بازار مسکن در سکون و بازار ساخت‌وساز در رکود به سر می‌برد.
اما تحولات اخیر و به‌خصوص افزایش سرعت فعالیت بازیگران خارجی در هفته‌های پایانی سال، پرسش‌هایی درباره آینده بازار مسکن در سال آینده ایجاد کرده است. آیا این بخش می‌تواند از رکود تورمی خارج شود؟ برای پاسخ به این سوال، وضعیت کنونی را با تمرکز بر چهار رکن اصلی بازار مسکن ۱۴۰۴ بررسی می‌کنیم.
سال آینده، قدرت خرید مسکن، ظرفیت تولید مسکن، هزینه‌های ساخت و عوامل خارجی تورم‌زا، بیشترین تاثیر را بر بازار معاملات و ساخت‌وساز خواهند گذاشت. بنابراین، ارزیابی هر یک از این عوامل، چشم‌انداز بازار را روشن‌تر می‌کند.
**توان عرضه مسکن:** یکی از ارکان اصلی بازار مسکن ۱۴۰۴، توان عرضه است. کاهش چشمگیر موجودی مسکن در شش سال گذشته، نقش مهمی در افزایش قیمت‌ها داشته است. افزایش عرضه، به وضعیت بازار ساخت‌وساز و سرمایه‌گذاری‌های انجام‌شده در سال‌های اخیر وابسته است. بررسی‌ها نشان می‌دهد که نرخ رشد سرمایه‌گذاری در بخش ساختمان از سال ۱۴۰۰ تا نیمه امسال، به‌طور میانگین ۱.۲ درصد و از سال ۹۷ تا کنون منفی ۴ درصد بوده است. این رقم در مقایسه با میانگین ۱۱ درصد رشد سرمایه‌گذاری در نیمه اول دهه ۹۰، نشان‌دهنده کمبود قابل توجه عرضه مسکن است. تاثیر تغییر روند سرمایه‌گذاری در بخش ساختمان بر عرضه مسکن، با تاخیر حداقل یک تا یک‌ونیم ساله بروز می‌کند. رشد سرمایه‌گذاری در سال گذشته و نیمه اول امسال، به دلیل افت شدید سرمایه‌گذاری در سال‌های قبل، حجم قابل توجهی به بازار تزریق نکرده است. در نتیجه، ستون عرضه در سال ۱۴۰۴ ضعیف است و نمی‌توان انتظار رونق قابل‌توجهی در بخش ساختمان داشت.
**قدرت خرید:** چشم‌انداز عرضه در سال آینده به دلیل کمبود سرمایه‌گذاری نامشخص است. اما افزایش قدرت خرید می‌تواند محرک بازار باشد. قدرت خرید مسکن به درآمد خانوارها و توانایی دریافت وام بانکی بستگی دارد که هر دو در وضعیت نامطلوبی قرار دارند. کاهش قدرت خرید خانوارها به دلیل افزایش شدید هزینه‌های زندگی و کاهش درآمد سرانه، پس‌انداز برای خرید مسکن را دشوار کرده است. همچنین، وام‌های بانکی تنها ۶ درصد قیمت یک آپارتمان متوسط را پوشش می‌دهند، در حالی که این رقم در کشورهای توسعه‌یافته حداقل ۹۰ درصد است. احیای قدرت خرید نیازمند رشد اقتصادی بالا و افزایش قابل توجه منابع بانکی برای وام‌های مسکن است. بنابراین، بازار مسکن ۱۴۰۴ از نظر قدرت خرید نیز چشم‌انداز امیدوارکننده‌ای برای خروج از رکود ندارد.
**قیمت تمام‌شده ساخت:** در شرایط عدم اطمینان در عرضه و تقاضا، تعدیل تورم ساخت می‌تواند وضعیت را برای برخی خانوارها و سازندگان تغییر دهد. در دو سال گذشته، تورم بالای ساخت‌وساز مانع از هم‌خوانی قیمت فروش با توان خرید متقاضیان شده است. تورم تولید مسکن تابعی از تورم زمین و مصالح ساختمانی است. در سال‌های اخیر، تورم زمین همواره بیشتر از تورم مسکن بوده است. این امر موجب کاهش سودآوری سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز در مقایسه با سایر بازارها شده است. میانگین تورم تولید ساخت طی شش سال گذشته ۵۵ درصد و میانگین تورم زمین ۶۰ درصد بوده است. کاهش تولید کارخانه‌های تولید مصالح ساختمانی در ماه‌های اخیر به دلیل قطعی برق و گاز، تورم تولید را افزایش داده است. بنابراین، احتمالا در سال آینده نیز سازندگان با مشکل هماهنگ کردن قیمت‌های فروش با بازار خرید مواجه خواهند بود.
**عوامل تورم‌زا:** بازیگران خارجی قوی‌ترین فاکتورهای موثر بر بازار مسکن هستند. آن‌ها می‌توانند هم عامل تورم و هم عامل هدایت بازار به مسیر جدید باشند. در نیمه اول سال، تنش‌های منطقه‌ای موجب کاهش میل به خرید آپارتمان در سرمایه‌گذاران شد و روی قیمت‌ها تاثیر کاهشی گذاشت. اما در ماه‌های اخیر، ریسک‌های جدیدی مانند ریسک‌های سیاسی بین‌المللی و تورم دلار، جایگزین شده‌اند و این امر می‌تواند شرایط بازار را تغییر دهد. اگرچه فاصله زیاد بین قیمت ملک و توان سرمایه‌گذاران تا حدی از افزایش تورمی قیمت‌ها جلوگیری می‌کند اما ادامه وضعیت کنونی در خارج از بخش مسکن، برای این بخش در سال آینده مطلوب نیست و نیازمند سیاست‌های موثر برای کنترل ریسک‌های خارجی است. رفع ریسک‌های موجود، اولین گام برای بهبود بازار مسکن و ایجاد رونق غیرتورمی است.
